Dachsanierung Altbau: Vorschriften, Vorgehen, Dämmung, Solar

Als Altbauten bezeichnet man Immobilien, die “alte” Bauweisen verwenden, zum Beispiel gemauerte Fassaden, Kastenfenster oder Holzbalkendecken. Den typischen Altbau gibt es nicht, jede Architekturperiode zeigt eigene Merkmale wie das mittelalterliche Fachwerkhaus oder der Jugendstil mit seinen geschwungenen Linien.

Diese traditionellen Bauweisen fanden im Deutschland der Nachkriegszeit ein Ende und Betonwände sowie Verbundfenster bestimmten fortan das Stadtbild. Im allgemeinen Konsens (und in diversen Mietspiegeln) wird das Jahr 1949 als Ende der Altbau-Ära benannt, wobei es eine konkrete Definition oder eine gesetzliche Regelung hierzu nicht gibt.

Laut einer Statista-Erhebung von 2018 machen Altbauten rund ein Viertel der deutschen Wohnimmobilien aus. Demnach wurden 26,1 % der Wohnungen vor 1949 erbaut. Öffentliche Gebäude oder Industrie- und Geschäftsbauten schließt das nicht mit ein. Rund 42 Prozent des aktuellen Gebäudebestandes sind nach Ende des Zweiten Weltkrieges entstanden.

Woran erkennt man, dass ein Dach erneuert werden muss? Ob bei einem Altbau eine Dachsanierung fällig ist, lässt sich auf mehrere Arten erkennen.

Unsanierte Altbauten verfügen meist über schlechte bis gar keine Dämmung. Eine niedrige Innentemperatur bei hohen Heizkosten ist ein typisches Zeichen dafür, dass das Gebäude die gelieferte Wärme durch fehlende Dämmung nicht halten kann.

Der Umfang einer Dachsanierung hängt vom Alter des Daches, vom Zustand des Dachbelags, von der Dämmung und Abdichtungen, von energetischen Zielen und von länderspezifischen und übergreifenden Vorschriften ab. Deutschlandweit müssen Bauherr:innen sich beispielsweise an das GEG halten, in einzelnen Bundesländern oder Kommunen kommen auch bestimmte Vorgaben für denkmalgeschützte Gebäude sowie die Solardachpflicht hinzu. Pauschal lässt sich also nicht beantworten, welche Schritte und welche Kosten für die Dachsanierung eines Altbaus erforderlich sind. Generell kann eine Dachsanierung aber folgende Maßnahmen umfassen:

• Austausch der Dacheindeckung
• Austausch/Neueinbau der Dämmung
• Erneuerung des Dachstuhls
• Erneuerung der Dachentwässerung
• Austausch alter Dachluken
• Erneuerung der Dachfenster
• Erneuerung oder Ummantelung von Schornsteinen
• Erneuerung von Dachgauben, Loggien oder Dachterrassen

Die Dämmung und Neueindeckung sind bei Altbauten der Regelfall. Bei der endgültigen Entscheidung helfen Fachbetriebe wie Dachdeckereien, Energieberatungs- und Architekturbüros.
 

Reicht es, wenn bei einem Altbau nur das Dach neu gedeckt wird, oder muss eine Komplettsanierung geplant werden? Eine pauschale Antwort gibt es nicht, jedoch diverse Vorschriften und Regelungen.

In den meisten Fällen greift das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG). Ist eine Immobilie seit 2002 oder früher bewohnt, muss bei der Dachsanierung klaren Dämmungsstandards gefolgt werden. Ausschlaggebend ist hier der sogenannte U-Wert. Dieser beschreibt, wie viel Wärme nach außen hin abgegeben wird.

Ist der U-Wert hoch, liegt eine schlechte Dämmung vor. Ziel der GEG-Vorgaben ist es, durch den reduzierten Energieverbrauch Klimaziele einzuhalten und Energiekosten zu minimieren. Falls ein Altbau also noch nicht saniert wurde und keine oder nur eine unzureichende Dämmung vorweist, sollte diese Maßnahme eingeplant werden.

Es ist auch möglich, statt des Daches lediglich die oberste Geschossdecke zu dämmen, sofern das Dach nicht als Wohnfläche genutzt werden soll. Wird eine Bodenschicht eingeplant, die das Dämmmaterial begehbar macht, darf das Dach danach als Stauraum genutzt werden.

Ob ein Dachbelag erneuert werden muss, hängt davon ab, in welchem Zustand er sich befindet und was er in Zukunft aushalten soll. Dank der Solardachpflicht kann eine Photovoltaik-Anlage bei Dachsanierungen zur Pflicht werden – zumindest muss eine bestimmte Menge an Strom über eine PV-Lösung erzeugt werden. Dementsprechend muss die Struktur und der Belag des Daches eine solche Anlage und deren Elektronik statisch unterstützen können. Auch Möglichkeiten zur Wartung und Reinigung sollten gegeben sein, das Dach muss also begehbar sein.

Es kann vorkommen, dass bei vergangenen Bau- oder Sanierungsmaßnahmen schadstoffhaltige Materialien verwendet wurden: Asbest, polyaromatische Wasserstoffe oder alte Mineralfaser-Erzeugnisse und Faserzementplatten gelten als hochgradig gesundheitsschädigend. Um zu überprüfen, ob diese oder ähnliche Stoffe verwendet wurden, sollten zunächst alle Unterlagen gesichtet werden, die zur Immobilie und zu eventuellen Sanierungsmaßnahmen vorliegen. Städte und Gemeinden führen Bauaktenarchive, die solche Maßnahmen dokumentieren.

Fehlen solche Unterlagen oder entsteht ein Verdachtsmoment hinsichtlich einer Schadstoffbelastung, sollte umgehend von Fachleuten ein Schadstoffgutachten erstellt werden, damit das Entfernen in die Dachsanierung eingeplant werden kann. Diese Stoffe können nicht nur Bauherr:innen und Arbeitende gefährden, sie müssen auch zwingend fachgerecht entsorgt werden. Kleine Mengen dürfen zwar privat sachgemäß entsorgt werden, dennoch wird die Beauftragung einer Fachfirma empfohlen.

Bei den Sanierungsarbeiten selbst sollten die einzelnen Gewerke dann ebenfalls auf mögliche Warnzeichen achten.

Versicherungen achten stark auf die korrekte Umsetzung der Vorgaben zur Sturm- oder Schneesicherung. Je nach Region müssen Schneefanggitter oder Sturmklammern also bei der Sanierung des Altbaudachs installiert werden.

Die Dämmung des Daches steht an. Gerade bei Altbauten sollte bei der Isolierung nicht zu kurzfristig gedacht werden. Auch teure Sanierungsmaßnahmen amortisieren sich durch gesunkene Energiekosten.

Bei der Aufsparrendämmung wird das Dämmmaterial oberhalb der tragenden Dachbalken, die auch Sparren genannt werden, aufgebracht. Dazu muss das Dach zuvor vollständig abgedeckt werden. Die Aufsparrendämmung kann deswegen nur von außen durchgeführt werden. Sie ist verhältnismäßig aufwändig und wird eher bei Neubauten oder Komplettsanierungen empfohlen, bringt aber auch die höchste Effizienz der Dämmvarianten mit sich.

Hier wird die Isolierung zwischen den tragenden Dachbalken angebracht. Das Dach muss nicht abgetragen werden, was zeitlich und kostentechnisch einen Vorteil zur Aufsparrendämmung darstellt. Jedoch können beim Einfügen der Dämmelemente schon kleine Lücken Wärmebrücken entstehen lassen und somit den gewünschten Dämmeffekt mindern. Durch Wasserablagerungen können zudem Schäden an der Dachsubstanz entstehen und das Dachgeschoss des Altbaus verliert an Raumhöhe.

Eine Untersparrendämmung wird meist in Kombination mit der Zwischensparrendämmung verwendet, um Wärmebrücken vorzubeugen. Hierbei werden unterhalb der Konstruktion zwischen den Sparren zusätzliche Dämmplatten angebracht. Die Raumhöhe verringert sich dadurch noch einmal mehr als nur bei der Zwischensparrendämmung. Die Nutzung als Wohnraum sollte bei der Planung also mit einbezogen werden.

Verfügt ein Altbau über ein Kaltdach, zum Beispiel in Form eines Flachdachs, kann hier nachträglich eine Dämmschicht aus Dämmgranulat oder -flocken eingeblasen werden. Diese Methode zählt zu den Untersparrendämmungen und ist, da Altbauten häufig als Kaltdächer angelegt wurden, bei Altbauten beliebt, da sie relativ kostengünstig ausfällt.

Wenn Gebäude morsche Dachbalken oder durchhängende Dächer und beschädigte Strukturen aufweisen, ist es an der  Zeit, den Dachstuhl zu erneuern. Womöglich ist es aber auch durch einen Sturm kaputt gegangen oder undicht geworden und schützt das Gebäude nicht mehr vor Wind und Wetter. Vielleicht soll der Dachboden auch als Wohnraum nutzbar werden. Die Erneuerung eines Dachstuhls gehört jedoch zu den aufwändigsten Baumaßnahmen während einer Dachsanierung und schlägt entsprechend bei den Kosten für die Dachsanierung zu Buche.

Denkmalschutz und behördliche Vorgaben kennen Bauherr:innen eines Altbaus gut. Umso schwieriger mag es erscheinen, sich bei der Sanierung eines Altbaudachs an die Solardachpflicht zu halten. Eine PV-Anlage mit Aufbau würde die Außenansicht einer Immobilie zum Beispiel derart verändern, dass mit einer Zustimmung der Denkmalschutzbehörde kaum zu rechnen ist. Photovoltaik und Denkmalschutz lassen sich mittlerweile allerdings besser vereinen.

Ein anschauliches Beispiel hierfür ist Christian Retkowski, der über Jahre hinweg für die  Installation eines Solardachs an seinem denkmalgeschützten Altbau in Göttingen gekämpft hat. Die Lösung bestand darin, spezielle Solardachziegel zu entwickeln, die sowohl den ästhetischen Anforderungen gerecht wurden als auch Auflagen entsprachen. In Zusammenarbeit mit dem erfahrenen Dachdeckermeister Hans-Jürgen Kahle wurde die Idee umgesetzt, wobei der flache Solardachziegel von Jacobi-Walther als Grundlage diente. Die ursprünglichen roten Premium Tondachziegel von Jacobi-Walther harmonierten hervorragend mit dem mehrseitigen Göttinger Kreuzdach. Das darauf verbaute schwarze PV-Modul von Autarq hingegen passte nicht zum Gesamtbild. Aus diesem Grund initiierte Kahle bei den Herstellern die Erweiterung des Angebots. Die Unternehmen entwickelten daraufhin eigens gefertigte rote Solardachziegel mit passenden roten Modulen, welche letztendlich die Zustimmung der Stadtverwaltung erlangten. Diese innovativen, rot-roten „Stylist-PV“-Ziegel zieren nun nicht nur das Haus von Retkowski, sondern haben auch Eingang in das ständige Sortiment von Jacobi-Walther gefunden.

Eine Altbau-Dachsanierung kann, ganz wie die Sanierung eines herkömmlichen Daches, verschieden kostspielig ausfallen. Diese Maßnahmen können die Kosten für eine Dachsanierung beeinflussen:

Die Neueindeckung eines Daches ist kostenintensiv, bei Altbauten mitunter aber nicht zu umgehen.

Kosten pro QM: ca. 100 – 250 €

Zwischen-, Untersparren-, Aufsparren- oder Einblasdämmung: Ihre Kosten hängen auch von der Wahl des Füllmaterials ab.

Kosten pro QM: ca. 20 – 310 €

Die Kosten der Erneuerung des Dachstuhls beziehen sich auf dessen Konstruktion und Materialkosten – Dämmung und Eindeckung sind nicht mit einberechnet.

Kosten pro QM: ca. 50 – 100 €

Wer den kostbaren Dachbelag länger haltbar machen und das Hausinnere trocken halten möchte, braucht eine Dachentwässerung – das schreiben diverse DIN-Richtlinien vor. Ob Regenrinne oder Ablaufkette, die Vorrichtung muss an Größe und Winkel des Daches angepasst sein. Auch die Materialfrage spielt beim Altbau eine Rolle.

Kosten pro QM: ca.  20 – 50 €

Soll der Dachstuhl bei der Sanierung baulich verändert werden, steigen die Ausgaben Kosten für die Dachsanierung.

Kosten: ca. 1.100 – 7.000 € pro Einheit inkl. Material

Obwohl Schornsteine ein hübsches Detail in der Erscheinung eines Altbaus ausmachen können, entscheiden sich manche Menschen dazu, sie nicht zu verwenden. Die so im Haus entstehenden Kältesäulen können dessen Energiebilanz negativ beeinflussen. Ein Schornstein kann entweder zurückgebaut und geschlossen oder gedämmt und verkleidet werden.

Kosten: ca. 800 – 1.500 €

Diese einzelnen Positionen unterscheiden sich nur geringfügig von den Kosten einer regulären Dachsanierung. Die Erneuerung eines Altbaudachs kann aber in Verbindung mit der Solardachpflicht vergleichsweise teuer ausfallen, da je nach Denkmalschutzvorgaben Sonderlösungen gewählt werden müssen.

Kfw Förderung Dachsanierung Altbau: In Deutschland gibt es diverse Förderprogramme und Kredite, die bei der Sanierung eines Altbaudachs unterstützen sollen. Im Gegensatz zu Neubauten wird jeder einzelne Schritt der Dachsanierung bei Altbauten gefördert, die in Zusammenhang mit der Dämmung anfallen – denn die muss es immer geben, damit eine Förderung infrage kommt.

Zwei maßgebliche Institutionen spielen eine Rolle bei der Vergabe von Fördermitteln für Sanierungsprojekte. Hierbei handelt es sich um das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) sowie die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Außerdem sind zahlreiche lokale Förderprogramme vorhanden, wie beispielsweise proKlima in Hannover.

Die KfW stellt günstige Förderkredite zur Verfügung, die helfen, falls das erforderliche Kapital für die Dachsanierung fehlt. Nach einer Überarbeitung der BEG im Juli 2022 ist es jedoch nur noch möglich, den Kredit im Rahmen einer Effizienzhaus-Sanierung über das Programm „Kredit KfW 261“ zu beantragen. Einzelmaßnahmen erhalten nur noch Unterstützung durch das BAFA.

Auch wenn sich die Förderbeträge – genau wie die Kosten der einzelnen Maßnahmen – unterscheiden, zahlt es sich aus, eine Energieberatung in Anspruch genommen zu haben. Hat ein Profi nämlich einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellt, bekommen Bauherr:innen in der Regel 20 % der Investition zurück. Das gilt allerdings nur dann, wenn der Antrag vor Auftragserteilung bewilligt wird.

Hier kommt das Programm BAFA BEG EM infrage. Mit Energieberatungs-ISFP gibt es 20 % der Kosten erstattet, maximal allerdings 12.000 €.

Alternativ bietet sich, sofern der Altbau vollständig zum Effizienzhaus umgebaut wird, der Kredit 261 der KfW an.

Hier kommt das Programm BAFA BEG EM infrage. Mit Energieberatungs-ISFP gibt es 20 % der Kosten erstattet, maximal allerdings 12.000 €.

Hier kommt das Programm BAFA BEG EM infrage. Mit Energieberatungs-ISFP gibt es 20 % der Kosten erstattet, maximal allerdings 12.000 €.

Hier kommt das Programm BAFA BEG EM infrage. Mit Energieberatungs-ISFP gibt es 20 % der Kosten erstattet, maximal allerdings 12.000 €.

Hier kommt das Programm BAFA BEG EM infrage. Mit Energieberatungs-ISFP gibt es 20 % der Kosten erstattet, maximal allerdings 12.000 €. Leider sind nicht alle Kollektoren und Solaranlagen förderfähig. Eine Liste der genehmigten Modelle findet sich beim BAFA.

Alternativ bietet sich, sofern der Altbau vollständig zum Effizienzhaus umgebaut wird, der Kredit 261 der KfW an.

Die Sanierung eines Altbaudachs erfordert sorgfältige Planung und Durchführung, um die bestmöglichen Ergebnisse in Bezug auf Energieeffizienz, Dichtigkeit und Ästhetik zu erzielen. Hier sind die Schritte, die in der Regel bei der Sanierung eines Altbaudachsdurchgeführt werden: