Fläche verpachten für Photovoltaik: So geht’s

• Flächen verpachten für Photovoltaik: Jede:r Grundeigentümer:in kann größere Flächen verpachten und Photovoltaik-Betreiber:innen zur Strom- oder Wärmeerzeugung aus erneuerbaren Energien anbieten.
• Photovoltaik-Pacht: Sie bringt pro Hektar mehr ein als landwirtschaftliche Nutzung.
• Vermieten oder Verpachten: Bei der Pacht darf der Pächter Erträge (Früchte) aus der Pachtsache gewinnen, bei der Vermietung nicht. Die Verpachtung ist ein Nutzungsrecht.
• Dächer verpachten: Auch große Dachflächen für Solar zu vermieten, lohnt sich.
• Laufzeiten: Da die Pachtverträge über mehrere Jahrzehnte laufen, erfordert es eine gründliche Überlegung und umfassende Beratung, ehe man sein Grundstück für einen Solarpark verpachtet.
• Erlösmodelle: Das vorteilhafteste Erlösmodell ist eine Pacht mit Erlösbeteiligung, da Grundbesitzer:innen dann mehrfach verdienen und Preisschwankungen ausgeglichen werden.

Eine Fläche für Solar zu verpachten, bringt gutes Geld. Allerdings eignet sich nicht jedes Dach oder jede Fläche für so ein Projekt – es gibt einige Voraussetzungen.

Wer kann eine PV-Fläche verpachten/vermieten?

Jede:r Grundeigentümer:in ist berechtigt, Flächen für Solaranlagen zu verpachten:

• Landwirt:innen
• Privatpersonen
• Firmen
• Kommunen

Auch bislang nicht genutzte Dachflächen lassen sich verpachten, um solare Energie zur Generierung von Einkünften zu nutzen.

Solardachziegel: Effizient, attraktiv, fortschrittlich – und einfach zu verlegen

Land für Photovoltaik verpachten: Wie groß muss das Areal sein?

Wer eine Fläche verpachten und mit Solar etwas Geld verdienen möchte, sollte schon ein ausreichend großes Stück Land anbieten können:

• Minimum 3 Hektar
• Idealerweise 5 Hektar
• Auch Dächer ab 1.000 Quadratmeter können verpachtet werden. 

Flächen für Solarpark verpachten: Welche Arten eignen sich dafür?

Nicht überall ist es erlaubt, Land zu verpachten und für Photovoltaikanlagen nutzbar zu machen. Auch wirtschaftliche Überlegungen spielen eine Rolle. Diese Voraussetzungen müssen gegeben sein:

• Kein Biotop oder Naturschutzgebiet
• Vorhandensein einer nahe gelegenen Stromleitung zum Einspeisen oder
• Anschlussmöglichkeit an ein Fernwärmenetz (bei Solarparks)

Mehr zu Solarthermie: Warmwasser Solar wird auch im Norden immer beliebter

Eine Solarfläche zu verpachten, sollte man sich gut überlegen. Die Entscheidung kann nicht vor Ablauf der Pachtlaufzeit rückgängig gemacht werden. Für eine so lange Bindung ist eine ausgiebige Beratung in rechtlichen und steuerlichen Fragen ratsam. Die folgenden Punkte gilt es zu bedenken:

Rechtliches zur Verpachtung

Im Zusammenhang mit der Überlassung von Flächen für Solar ist immer von Verpachtung die Rede. Wo liegt der Unterschied zur Vermietung und warum nicht einfach einen Mietvertrag abschließen?

• Pacht oder Vermietung: Es ist aus einem einfachen Grund nicht möglich, eine Solarfläche zu vermieten: Wer eine Fläche mietet, darf rechtlich aus der Mietsache keine Erträge gewinnen, also aus der Fruchtziehung keinen Gewinn erwirtschaften. Genau das ist aber das Geschäftsmodell von Solarparkbetreiber:innen.
• Geschäftspartner:in: Wer sein Grundstück für eine Solaranlage vermieten will, sollte unbedingt prüfen, ob es sich um eine:n seriöse:n Geschäftspartner:in handelt.
• Laufzeit: Die Grundstücke sind für die Laufzeit von 30 bis 40 Jahren nicht mehr von den Eigentümer:innen nutzbar.
• Erbfall: Angesichts langer Pachtvertragslaufzeiten muss auch ein eventueller Erbfall oder eine Übertragung bedacht werden.
• Baugenehmigung: Solarparks benötigen eine Baugenehmigung. Es muss einen kommunalen Bebauungsplan geben, der den Betrieb ermöglicht.
• Haftungsausschluss: Wer ein Grundstück wie eine Wiese für Photovoltaik verpachten möchte, sollte beim Vertragsabschluss darauf achten, dass ein Haftungsausschluss inkludiert ist. Das ist wichtig für den Fall, dass sich das Grundstück nicht für die geplante Nutzung eignet – entweder aufgrund der Beschaffenheit von Boden und/oder Infrastruktur oder aus rechtlichen Gründen.
• Dienstbarkeit: Wer sein Grundstück für PV-Anlagen verpachten möchte, muss diese Nutzung durch den:die Betreiber:in als Dienstbarkeit im Grundbuch eintragen. Für den Fall eines Betreiber:innenwechsels sollte im Vertrag eine Löschung der vorherigen Dienstbarkeit geregelt sein. Wichtig: Oft will sich auch die kreditgebende Bank des Anlagebetreibenden eine Dienstbarkeit einräumen lassen. Dies ist weder nötig noch rechtlich erforderlich, sollte also abgelehnt werden.
• Zeitpunkt der Rechteeinräumung: Die grundbuchlichen Rechte sollten den Anlagenbetreiber:innen erst eingeräumt werden, wenn die Planung der Anlage bereits fortgeschritten ist (Planaufstellungsbeschluss für den B-Plan vorhanden).
• Verkehrsfähigkeit: Nach dem Bau der Anlage lohnt es sich, die tatsächlich genutzte Fläche katasterlich zu vermessen. Von der Anlage nicht genutzte Areale bleiben dann verkehrsfähig.
• Ausgleichskosten: Eventuell fallen beim Land-Verpachten für Solar Ausgleichskosten für den Verlust der Ackerfläche an. Dann sollte sich das auf die Pachthöhe auswirken oder eine Entschädigungszahlung erfordern.
• Verkehrswertverlust: Nach Jahrzehnten der Photovoltaiknutzung wird aus dem Land Dauergrünland, das aus Umweltschutzgründen nicht ohne Ausgleich wieder landwirtschaftlich genutzt werden darf. Dem:der Eigentümer:in kann ein Verkehrswertverlust entstehen.
• Rückbaubürgschaft: Es sollte eine ausreichende Rückbaubürgschaft vereinbart werden, falls der:die Betreiber:in insolvent wird.
• Wirtschaftlichkeit: Für den Fall, dass der:die Anlagenbetreiber:in die Anlage aus Wirtschaftlichkeitsgründen vorzeitig außer Betrieb nimmt, sollte grundeigentümerseitig eine insolvenzsichere Absicherung festgeschrieben sein.

Steuerliches zur Verpachtung

Auch in puncto Steuern gibt es bei der Verpachtung von Flächen für Solaranlagen einiges zu beachten.

• Erbschaftssteuer: Für die Berechnung der Erbschaftssteuer für verpachtete Solarflächen werden 50 Prozent des örtlichen Bodenrichtwerts für Gewerbegebiete veranschlagt – deutlich mehr als für Ackerland.
• Beteiligung: Um eine hohe Erbschaftssteuer zu vermeiden, kann sich der:die Grundeigentümer:in mit etwa 1 Prozent am Solarpark beteiligen und gilt dann als gewerbliche:r Mitunternehmer:in. Wenn man dann ein Grundstück für Solar verpachtet, zählt es als Sonderbetriebsvermögen.
• Grundsteuer: Wer Grundstücke vermieten und für Photovoltaik nutzbar machen will, sollte den:die Betreiber:in der Anlage vertraglich zur Zahlung der Grundsteuer verpflichten. Sonst würden steigende Grundsteuerbeträge, die man für mit Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien bebaute Flächen erwarten kann, den:die Grundeigentümer:in belasten und die Pachteinnahmen verringern.

Wie viel Pacht es für eine Photovoltaik-Freifläche gibt, hängt nicht nur von Faktoren wie Standort, Größe, Infrastruktur und Verschattung ab. Die verschiedenen Erlösmodelle mit oder ohne Beteiligung bringen ihre Vor- und Nachteile mit sich.

Land für Solar verpachten

Für das Solarflächen-Vermieten sind Preise zwischen 1.500 und 4.000 Euro/Hektar oder mehr jährlich zu bekommen – nicht schlecht für Land, das sonst kaum vierstellige Jahresgewinne erwirtschaftet und dabei auch noch Grundsteuer kostet. Wie hoch die Pachtpreise für Photovoltaik-Freiflächen ausfallen, hängt vom zu erzielenden Solarstromertrag ab. Die folgenden Faktoren gilt es zu bedenken:

• Laufzeit: Damit sich die millionenschwere Investition lohnt, gilt für die Solarpark-Fläche beim Verpachten eine Laufzeit zwischen 20 und 40 Jahren.
• Größe: Grundsätzlich sind Flächen um 5 Hektar Größe attraktiver als kleinere Areale.
• Lage: Die Anzahl der Sonnenstunden spielt eine Rolle, also die Lage und Ausrichtung der Fläche.
• Zahlungsmodalitäten: Statt einer jährlichen Pacht für Solarflächen locken manche Investor:innen mit einer hohen Einmalzahlung.

Preisentwicklung: In Zukunft werden die Photovoltaik-Pachtpreise weiter steigen. Hier liegt das Risiko bei der reinen Verpachtung: Die einmal vereinbarte Pachthöhe bleibt über die gesamte Laufzeit unverändert, obwohl die angebotene Pacht bei Neuverpachtung jedes Jahr höher wird. Wann ist also der richtige Zeitpunkt, das Land zu verpachten? Meist ist vertraglich keine Erhöhung der Pacht für Photovoltaik im Freiland vorgesehen.

Etwas anders sieht es aus, wenn man Dachfläche verpachten und für Photovoltaik nutzbar machen möchte. Da es sich um deutlich kleinere Flächen handelt, erhalten Dachverpächter:innen meist eine Einmalzahlung plus Gewinnbeteiligung. Statt der Einmalzahlung ist auch eine kostenlose Dachsanierung möglich

Solarfläche verpachten mit Erlösbeteiligung

Eine Wiese verpachten und mit einem Solarpark gleich doppelt verdienen, das ermöglicht dieses Modell. Es hat den Vorteil, dass man von steigenden Gewinnen beim Stromertrag profitieren kann, wenn man sein Land für Photovoltaik verpachtet. Während man beim reinen Pachtmodell das Nachsehen hat, wenn die Pachtpreise für Photovoltaik-Freiflächen im Verlauf der Pachtdauer steigen, erhält man mit diesem Modell neben der vereinbarten Pacht eine Beteiligung am Einspeiseerlös, was das Inflationsrisiko senkt und esb dem:der Grundeigentümer:in ermöglicht, an der Strompreisentwicklung mitzuverdienen. Das ergibt dann:

• Jährliche Pacht von etwa 3 500 Euro/Hektar.
• 6,5 bis 8 Prozent vom Netto-Einspeiseerlös der Anlage, die auf dem Pachtland steht.
• Beteiligung an weiteren Einnahmen aus dem Anlagenbetrieb (Verkauf von CO₂-Zertifikaten).
• Beteiligung an eventuellen Mehrerlösen durch Erzeugung von grünem Wasserstoff mittels Solarstrom.

Es kann auch eine Steigerung der prozentualen Beteiligung im Vertrag vereinbart werden. 

Solarpark-Fläche vermitteln gegen Provision

Auch wer kein geeignetes Grundstück besitzt, um es als Solarfläche zu verpachten, kann Geld verdienen: über eine Vermittlungsprovision. Da Solarpark-Betreibrer:innen nach geeigneten Flächen zur Errichtung ihrer Anlagen suchen, vergüten sie die Vermittlung mit Provisionen. Damit das Geld fließt, muss sich das Gelände eignen und es dürfen dem Bau behördlicherseits keine Hindernisse im Weg stehen. Außerdem muss der Pachtvertrag natürlich zustandekommen. Bei Baubeginn wird die Provision fällig und beträgt rund 10 Prozent.

Auch für die Vermittlung geeigneter Dachflächen ab 1.000 Quadratmeter lassen sich Provisionen von 0,70 bis 1,00 Euro pro Quadratmeter belegbarer Dachfläche netto einstreichen.

Eine geeignete Fläche zum Verpachten für Photovoltaik ist da, doch wie geht es nun weiter? Das sind die wichtigsten Schritte.

Wo Geld fließt, ist das Finanzamt nicht weit. Wer ein Grundstück für einen Solarpark verpachten möchte, erzielt gewerbliche Einnahmen, die als Einkommen versteuert werden müssen. Nun kommt es auf deren Höhe an – und die Höhe der sonstigen gewerblichen Einnahmen des:der Grundbesitzer:in. Übersteigen sie die Freigrenze von 24.500 Euro nicht, bleibt die Verpachtung der Fläche steuerfrei. Das ist in landwirtschaftlichen Betrieben selten der Fall. Dann müssen die Pachteinnahmen wie die anderen Einkünfte des Betriebs versteuert werden.

Dabei kommt es darauf an, ob es sich um eine Freiflächen- oder Agri-Solaranlage handelt. Bei Ersterer bringen nur die PV-Module auf dem Grundstück einen Ertrag, bei Zweiterer handelt es sich um eine Mischnutzung von Landwirtschaft und PV. Wenn die landwirtschaftliche Nutzung überwiegt und durch die Stromerzeugung um höchstens 15 Prozent verringert wird, ergeben sich erhebliche Steuervorteile gegenüber der Freiflächennutzung, auch da der Grund weiterhin zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zählt (Vorteile bei der Erbschaftsteuer, siehe oben, Schenkungssteuer und Grundsteuer).

Wenn der Vorjahresumsatz der gewerblichen Einnahmen aus der Verpachtung und sonstigem Einkommen 22.000 Euro brutto nicht überstiegen hat und im laufenden Jahr unter 50.000 Euro liegt, entfällt die Umsatzsteuerpflicht. Es kommt die sogenannte Kleinunternehmerregelung zur Anwendung. Ist dies nicht der Fall, wird die Steuererklärung etwas aufwendiger. Die Vorsteuer (auf Anschaffungen und Betriebskosten bezahlte Mehrwertsteuer) kann geltend gemacht werden. Dafür muss die auf die Pacht erhobene Umsatzsteuer ans Finanzamt abgeführt werden.

Die Grundsteuer erhebt der Staat auf jede Art von Grundbesitz, unterscheidet für deren Höhe aber zwischen unbebautem und bebautem Grund. Wenn auf einem unbebauten Grundstück eine Freiflächen-PV-Anlage entsteht, wird der Einheitswert der Fläche neu berechnet und wechselt meist von Grundsteuer A auf Grundsteuer B, die erheblich teurer ist.

PV-Anlage und Steuern 2024: Was gilt bei einer Installation?

Abschreibung PV: So kannst du deine privat betriebene Solaranlage von der Steuer absetzen

Zuletzt aktualisiert: 26.11.2024