Dachsanierung Kredit: Vor- und Nachteile der verschiedenen Kreditarten

Eine schadhafte Dachhaut lässt Wasser ins Gebäude dringen und kann so den Dachstuhl und weitere Gebäudeteile beschädigen. Manchmal ist die Erneuerung des Dachs sogar Pflicht, etwa dann, wenn die Dachabdeckung Asbest enthält. Aber auch für die Energieeffizienz des Hauses bringt eine Dachsanierung Vorteile. Die fachgerechte energetische Sanierung macht sich nicht nur bei den Heizkosten positiv bemerkbar – bis zu einem Fünftel der Wärme kann über ein ungenügend gedämmtes Dach entweichen –, sondern steigert auch den Wert des Hauses. 

Seit 2012 ist das Energieausweis-Vorlage-Gesetz in Kraft. Soll eine Immobilie veräußert werden, müssen Verkäufer:innen einen aktuellen Energieausweis vorlegen. Es verwundert nicht, dass sich Häuser mit schlechter Energieeffizienz schwerer und zu einem geringeren Preis verkaufen lassen als vergleichbare Immobilien mit guten Energieeffizienzklassen. Nicht nur Neubauten müssen den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllen, auch bei einem Eigentümer:innenwechsel gilt: Spätestens zwei Jahre nach Grundbucheintrag muss die Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke (wenn kein Ausbau des Dachgeschosses geplant ist) der Dämmpflicht genügen, sonst drohen hohe Bußgelder.

Vor der Dachsanierung müssen sich Bauherr:innen erkundigen, welche Vorgaben bundesweit und in ihrem Bundesland zu beachten sind. In manchen Bundesländern gibt es sie schon: die Solardachpflicht. Dann muss bei einer umfassenden Dachsanierung eine PV-Lösung ins Dach integriert werden. Eine bundesweite Solardachpflicht wird folgen. Hinzu kommen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), die schon heute eine Dachdämmung gemäß den Auflagen der Wärmeschutznorm DIN 4108-2 verlangen, sobald das Dachgeschoss als Wohnraum dienen soll.

In den kommenden Jahren werden durch neue Gesetze und Richtlinien voraussichtlich immer mehr energetische Maßnahmen verlangt, sobald eine Dachsanierung ansteht. Also jetzt schnell das Dach sanieren und so die Investitionen aufschieben? Auch wenn es Geld kostet und noch nicht zwingend verlangt wird, lohnt es sich schon heute, in Energieeffizienzmaßnahmen und Photovoltaik zu investieren. Neben der Wertsteigerung der Immobilie macht sich das bei den Heizungs- und Stromkosten bemerkbar. So amortisieren sich eine PV-Anlage und energetische Sanierungen schon nach wenigen Jahren. Ein:e Energieberater:in berät Bauherr:innen darüber, was sinnvoll ist und welche Finanzierungsmöglichkeiten es gibt.

Eine Dachsanierung zählt zu den kostenintensiven Maßnahmen für Immobilienbesitzer:innen. Neben neuen Ziegeln oder Schindeln schlagen Reparaturen am Dachstuhl sowie Gerüst- und Handwerkskosten zu Buche. Dafür spart ein gut gedämmtes Dach Heizenergie und isoliert gegen sommerliche Hitze. Zum Glück muss ein Dach (je nach Material der Dacheindeckung) in der Regel nur alle paar Jahrzehnte komplett erneuert werden. Aufgrund des hohen Aufwands lohnt es sich, die Arbeiten mit weiteren Maßnahmen am Dach zu verbinden, die den Immobilienwert dauerhaft steigern. Dazu zählen der Dachausbau als Wohnraum, die energetische Dämmung des Dachs, neue Dachfenster und Investitionen in eine PV-Lösung. 

Um Immobilienbesitzer:innen mit den Kosten für die energetische Sanierung und Investitionen in die private Energiegewinnung aus Sonnenlicht nicht allein zu lassen, stellen Bund, Länder und Kommunen Fördermittel bereit. Weitere Informationen unter Autarq Magazin: Solarförderung

Gut zu wissen: Für die gesamte Dachsanierung gibt es staatliche Förderungen, wenn das Dach zugleich gedämmt wird. Zu diesen zählt ein zinsgünstiger KfW-Kredit für die Dachsanierung. Wer die Kosten selbst stemmen kann, wählt die Dachsanierung mit Förderung ohne Kredit. Je nach Art der Dachsanierung kommen verschiedene Optionen in Betracht. Im Folgenden erfährst du alles über die Möglichkeiten, die Dachsanierung mit Krediten und/oder staatlichen Förderprogrammen zu finanzieren.

KfW Kredit Dachsanierung

Wird sich durch die Dachsanierung und die energetischen Sanierungsmaßnahmen die Energieeffizienz des Hauses so weit verbessern, dass sie den Anforderungen an ein Effizienzhaus oder ein Effizienzhaus Denkmal erfüllen, können die Maßnahmen durch einen Kredit der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) finanziert werden. 

Dafür gibt es zwei Modelle:

1. Das Annuitätendarlehen mit tilgungsfreier Anlaufzeit und monatlichen Raten im Anschluss, die sich aus Tilgung und Zinsen zusammensetzen. Bei 10-jähriger Zinsbindung sind flexible Laufzeiten von 4 bis 30 Jahren möglich. Der effektive Jahreszins beläuft sich bei 4 bis 10 Jahren Laufzeit auf 0,99 %, bei 11 bis 20 Jahren auf 1,79 % und bei 21 bis 30 Jahren auf 1,99 %.
   
    
2. Das endfällige Darlehen mit 4- bis 10-jähriger Laufzeit. Hierbei werden bis zum Ende der Laufzeit nur die Zinsen gezahlt. Die gesamte Kreditsumme ist erst danach auf einmal fällig.

Die Höhe der Kreditsumme und des Tilgungszuschusses hängt davon ab, wie energieeffizient das Gebäude nach Abschluss der Sanierung ist. Auch die Höhe der förderfähigen Kosten spielt eine Rolle, denn nicht jede Maßnahme wird gleichermaßen gefördert. 

Hier eine Übersicht über die höchstmögliche Kreditsumme und den Tilgungszuschuss, gestaffelt nach Energieeffizienzklassen.
 

Übersicht der KfW-Kreditsummen und -Tilgungszuschüsse

10 % extra Tilgungszuschuss gibt es, wenn du ein Worst Performing Building (WPB) energetisch sanierst. Dabei handelt es sich um Immobilien, deren Sanierungszustand besonders schlecht ist (Klasse H; unteres Viertel der Gebäude in Deutschland).

Die Vorteile der Finanzierung einer Dachsanierung mit einem KfW-Kredit

• Das zinsgünstige Darlehen steht jedem zu, der Immobilien energetisch saniert: Privatperson, Unternehmen oder Verein. 
   
• Je nach Laufzeit sind die ersten 1 bis 2, 3 oder 5 Jahre beim Annuitätendarlehen tilgungsfrei. Der Tilgungszuschuss reduziert die rückzahlbare Summe. 
   
• Es gibt weitere Förderungen wie die Planung und Baubegleitung durch Energieberater:innen oder die Nachhaltigkeitszertifizierung.
   
• Die Förderung Wohngebäude-Kredit (261) lässt sich mit weiteren KfW-Förderungen kombinieren, etwa der Heizungsförderung und dem KfW-Kredit Erneuerbare Energien – Standard (270).

Die Nachteile der Finanzierung einer Dachsanierung mit einem KfW-Kredit

• Der Antrag muss vor Beginn der Baumaßnahmen erfolgen und bevor Aufträge an Handwerksbetriebe erteilt werden. Dadurch kann sich der Baubeginn verzögern. 
   
• Eine nachträgliche Förderung für angefangene oder abgeschlossene Maßnahmen gibt es nicht. 
   
• Mitunter reicht eine energetische Dachsanierung nicht aus, um die Anforderungen für den Wohngebäude-Kredit (261) zu erfüllen. Dann sind weitergehende Sanierungsarbeiten am Haus fällig, die zu diesem Zeitpunkt nicht geplant waren

KfW Förderung ohne Kredit

Diese Option bietet sich an, wenn die Dachsanierung mit einem Kredit von der Bank oder aus anderen Quellen (Eigenmittel, Bausparvertrag) finanzierbar ist. Um KfW-Fördermittel zu erhalten, musst du eine:n Energieeffizienz-Expert:in engagieren und mit der Dachsanierung eine energetische Verbesserung erreichen. Auch für diesen Service gibt es Fördermittel. Die Fachperson weiß, was du an staatlicher Unterstützung für das Sanierungsvorhaben beantragen kannst. Dabei hilft dir auch der Förderwegweiser Energieeffizienz.

Der Vorteil einer KfW-Förderung ohne Kredit

• Du musst nicht das ganze Haus energetisch sanieren, sondern kannst erst einmal nur das Dach erneuern. Bei fachkundiger Beratung findest du geeignete Förderungen.

Die Nachteile einer KfW-Förderung ohne Kredit

• Du musst die Arbeiten komplett selbst finanzieren 
   
• und kommst nicht in den Genuss des KfW-Tilgungszuschusses oder der günstigen Zinsen.

Dachsanierung mit Kredit von der Bank

Manchmal reicht die Kreditsumme von der KfW nicht aus, um die geplanten Maßnahmen zu finanzieren. Dann muss zusätzlich Geld her, entweder aus Rücklagen oder über einen Bankkredit. Wenn die Dachsanierung nur die Reparatur schadhafter Stellen umfasst (als Bagatellgrenze gemäß Gebäudeenergiegesetz GEG gelten 10 % des Dachs), muss keine Dämmung erfolgen. So eine Maßnahme ist nicht förderfähig, also muss eine notwendige Finanzierung über einen Bankkredit erfolgen. Je nach Restschuld kommt eine Baufinanzierung oder ein Modernisierungskredit infrage.

Die Vorteile einer Dachsanierung mit Kredit von der Bank

• Art und Umfang der Arbeiten unterliegen nur den GEG-Vorgaben. 
   
• Kleinere Reparaturen sind ohne energetische Sanierung möglich.

Die Nachteile einer Dachsanierung mit Kredit von der Bank

• Für den Bankkredit fallen oft höhere Zinsen an. 
   
• Hohe Kreditsummen ziehen einen Grundbucheintrag nach sich.

Dachsanierung mit Förderung ohne Kredit

Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) können Bauherr:innen Fördermittel für die energetische Dachsanierung mit Dämmung erhalten. Förderungen gibt es für Einzelmaßnahmen wie Dachreparaturen, energetische Dachsanierung wie die Dämmung, der Dachausbau oder die Neueindeckung des Dachs.

Der Vorteil einer Dachsanierung mit Förderung ohne Kredit

• Statt einer energetischen Komplettsanierung der Immobilie lassen sich Einzelmaßnahmen fördern.

Der Nachteil einer Dachsanierung mit Förderung ohne Kredit

• Die Pluspunkte des KfW-Kredits entfallen.

Ob mit KfW-Kredit oder anders finanziert: Über den KfW-Kredit Erneuerbare Energien – Standard (270) lässt sich die Dachsanierung mit der Förderung einer Solardachlösung kombinieren. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um eine Aufdach- oder Indachanlage oder Solardachziegel handelt. Letztere sind eine gute Option, wenn der Denkmalschutz einer Aufdachanlage im Weg steht. Wie das ablaufen kann, zeigt dieses Video. Je nach Bundesland und Kommune sind weitere Solardachförderungen möglich.

Bei einem Altbau lohnen sich energetische Maßnahmen im Zuge der Dachsanierung immer. Neben Einsparungen bei den Heizkosten kann unterm Dach sogar neuer Wohnraum entstehen. 

Bei jeder Dachsanierung müssen die aktuellen Gesetze und Vorgaben beachtet werden, doch es gibt auch Förderungen. Zur Finanzierung einer energetischen Komplettsanierung gemäß bestimmten Standards kommt der günstige KfW-Kredit infrage.

Wird die Finanzierung im Grundbuch eingetragen?

Kredite über 50.000 Euro lässt die Bank zur Absicherung vor Zahlungsausfällen als Grundschuld ins Grundbuch eintragen.

Können Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gemeinsam finanzieren?

WEG können Dachsanierungen und Maßnahmen zur energetischen Optimierung gemeinsam finanzieren und fördern lassen. Das Dach zählt zum Gemeinschaftseigentum.

Was muss ich tun, bevor ich einen Kredit beantrage?

Ohne Planung geht nichts. Durch eine Energieberatung lassen sich notwendige und sinnvolle Sanierungsmaßnahmen herausfinden sowie geeignete Fördertöpfe identifizieren. Nach Angebotsvergleich bei verschiedenen Banken entscheidest du dich für die günstigste Finanzierung und besorgst dir einen Grundbuchauszug der Immobilie.

Wie finde ich heraus, in welche Effizienzklasse meine Maßnahme für den KfW-Kredit fällt?

Die KfW stellt hier Informationen zu den Effizienzklassen und Förderungen bereit.

Was sind förderfähige Kosten bei der Dachsanierung?

Das sind Planung und Beratung durch eine:n Energieeffizienz-Expert:in, Dacheindeckung mit Dachdämmung, bessere Wärmedämmung, neue Dachfenster sowie der Einbau von Photovoltaik- oder Solarthermieanlagen.

Werden auch Solardachziegel mit Technologie von Autarq gefördert?

Beim Einsatz von Solardachziegeln mit Autarq-Technologie kann eine Energieeffizienz-Förderung in Anspruch genommen werden, weil diese integraler Bestandteil des Daches bzw. der Gebäudehülle sind. Erfahrungsgemäß werden Solardachziegel mit bis zu 25 Prozent gefördert.

Ist die Dachsanierung steuerlich absetzbar?

Ja, bei selbst bewohnten Immobilien sind bis zu 20 % der Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen absetzbar.

Wie viel kostet ein komplett neues Dach mit Dämmung 2024?

Dacheindeckung ohne Dämmung: etwa 100 bis 160 Euro pro Quadratmeter, je nach Art der Dachziegel.
Dachsanierung mit Dämmung: etwa 140 bis 350 Euro pro Quadratmeter.
Dachstuhlerneuerung, Dacheindeckung und Dämmung: etwa 190 bis 560 Euro pro Quadratmeter (Quelle: Energieheld) 

Dazu kommen je nach Umfang der Dachsanierung, Größe und Lage der Immobilie Kosten für die Baustelleneinrichtung, den Gerüstbau, Abriss und Entsorgung, neue Fenster, ggf. ein Wetterschutzdach und mehr.